Een sfeerimpressie van ons utopisch vergezicht op MalieBeach 2019
Op MalieBeach High Tide creëerden we dit jaar een stadsstrand. Met een open blik zag je hoge torens, neon, containers en graffiti. Zo gaven wij uiting aan onze actualiteit van urbanisatie, stedelijke verdichting en hoogbouw.
Het ontwerpen van renovaties en transformaties van leegstaande gebouwen geeft een heel nieuwe dimensie aan het architectenvak zegt Flip Luger van OPL architecten/re-designers enthousiast. “Het is meer dan het oplappen van een versleten gebouw, je kunt het echt beter maken dan het was, en weer geschikt voor een nieuwe toekomst.”
In de afgelopen jaren bouwde OPL al veel ervaring op in het renoveren van bestaande gebouwen. Maar met de huidige leegstandsproblematiek zijn renovatie en transformatie ineens urgent geworden. En met het winnen van de pitch voor de herontwikkeling van de Oval Tower in Amsterdam Zuid-Oost viel drie jaar geleden ineens alles op zijn plek. “Ik zag dat direct als een heel actuele re-design opgave, want we willen veel verder kijken dan alleen een nieuw jasje om een oud gebouw heen trekken”, zegt Flip Luger. “Het gaat erom dat je alle financiële en technische dilemma’s onderkent en toch de succeskans voor wederverhuur zo groot mogelijk maakt. Daarvoor moet je veel verder kijken dan vormgeving alleen, het vraagt om een integrale aanpak.” Luger omschrijft die als een mengeling van architectuur, bouwtechniek, regelgeving, duurzaamheid, energie en gebouwklimaat en inzicht in het veranderende gebruik van gebouwen. ”Daarbij werk je altijd samen in multi-disciplinaire teams en zo kom je tot de beste ontwerpvoorstellen”, zegt hij. “En dat noemen wij re-design.”
Markant
Het Arena-gebied in Amsterdam-Zuidoost is voor vastgoedprofessionals, beleggers, ontwikkelaars, beheerders, architecten en stedenbouwkundigen een leerzame plek. En Oval Tower is misschien wel het meest markante kantoorgebouw van de Arena-omgeving. In 2010 wonnen wij de opdracht om het 22 verdiepingen tellende ovale gebouw te renoveren.
Leeg
De Oval Tower wordt omringd door grote kantoorgebouwen. Duizenden vierkante meters vloeroppervlak zijn er onbezet. Leegstand is de grootste bedreiging voor de verdere ontwikkeling van het gebied. De Oval Tower kreeg er ook mee te maken. Het gebouw is nog relatief jong, maar het was single-tenant, ongeschikt voor deelverhuur en voldeed niet meer aan de (duurzaamheids)eisen die huurders tegenwoordig stellen. Dat het zo snel in onbruik raakte was wel iets om bij stil te staan.
24
Hoe geef je zo’n jong gebouw een tweede leven? Hoe maak je het deelgenoot van de samenleving, nu, maar ook over twintig, dertig jaar. Je moet weten wat je met een gebouw wilt doen om herhaling van een vergelijkbare situatie te voorkomen. In het geval van Oval Tower vonden we dat het gebouw fysiek deel moest gaan uitmaken van de 24-uurs economie in het centrumgebied van Amsterdam Zuidoost. Daarom ontwierpen we een nieuwe entree die het gebouw en de mensen die er werken direct verbindt met de Arena Boulevard.
Transformatie
In de zoektocht naar vestiging in Rotterdam kijkt een voorname hotelketen naar centrale locaties in de stad. Transformatie van een leegstaand kantoorgebouw is dan een gedachte die in ons opkomt. De gemeente Rotterdam ziet bij voorkeur dat kantooractiviteiten zich concentreren rond het Centraal Station en dat het gebied Coolsingel-Hofplein wordt verlevendigd met winkelen, uitgaan en horeca. Een hotel zou daar perfect op zijn plaats zijn. Zo onstond samen met Delta Development het idee om onze blik te richten op dit deel van de stad.
Spiegeltje
Als eerste dienden zich de twee kantoorgebouwen op de hoek van de Coolsingel en het Hofplein aan. We maakten een re-design voor het bekende “Spiegeltje van Rotterdam” – de Aegon-toren – en het oorspronkelijke Ennia-kantoor, waarin we ze samenvoegden tot één hotelcomplex van 300 kamers en voorzieningen. In de architectuur zochten we naar levendigheid in de plint, een versterking van het hoogte-accent aan het Hofplein en een éénduidige beeldtaal voor de gevels, waarin de eigen identiteit van de afzonderlijke volumes behouden bleef.
Renovatie van bestaande gebouwen heeft altijd al onze interesse gehad. De complexiteit van architectuur tussen strakke bouwtechnische spelregels geeft een extra dimensie aan het weer bruikbaar maken van een bestaand gebouw. Eigenlijk is de renovatie en vergroting van het hoofdkantoor van Boskalis in Papendrecht eind jaren negentig ons eerste grote re-designproject.
bekijk de projectpagina Boskalis 1
De kennis en ervaring die we sindsdien in diverse renovatieprojecten opdeden komt ons heel goed van pas, nu het renoveren en/of transformeren van leegstaande gebouwen ineens actueel en urgent is geworden.
Re-design gaat veel verder dan een nieuw jasje om een oud gebouw heen trekken. Het draait om de wil om een bestaand gebouw opnieuw te ontdekken en te snappen, zodat je het weer in zijn kracht kunt zetten.
In 2011 werden we uitgenodigd voor de architectencompetitie voor het re-design van kantoorgebouw de Daalse Kwint in het stationsgebied van Utrecht. Eigenaar Deka Immobilien en beheerder DTZ Property Management zagen maar één oplossing om de leegloop van het gebouw te keren: aantrekkelijk maken voor nieuwe, toekomstige gebruikers door het te vernieuwen en te verduurzamen. Mede door de helder geformuleerde visie van de eigenaar zagen we veel aanknopingspunten voor het re-design. En na het winnen van de opdracht werd er ook vol doorgezet. Inmiddels is de eerste fase van de renovatie opgeleverd aan Ingenieursbureau Movares, en heeft het geheel vernieuwde gebouw een BREEAM Very Good-label verworven.
bekijk de projectpagina Daalse Kwint
Terugkijkend is er een zestal factoren te noemen die cruciaal zijn geweest voor het welslagen van dit renovatieproject. Je zou ze de 6 voorwaarden voor succes kunnen noemen, want wij denken dat ze gelden voor alle re-designprojecten.
Alle 6 voorwaarden op een rij: